Ngày cập nhật: 27/06/2014
Tôi là luật sư Phan Thị Hương Thủy thuộc VPLS Hoàng Long (Đoàn luật sư TP. HN) xin trình bày quan điểm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Nguyễn Thúy Loan và bà Nguyễn Thị Liên trong vụ án dân sự tranh chấp HĐMB nhà 63 Hàng Đào với NĐ là chị Đào Kim Yên

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập-Tự do-Hạnh phúc

-----------------*----------------

 

QUAN ĐIỂM BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH HỢP PHÁP

CHO CHỊ NGUYỄN THÚY LOAN VÀ BÀ NGUYỄN THỊ LIÊN TRONG VỤ ÁN DÂN SỰ TRANH CHẤP 

HỢP ĐỒNG MUA BÁN 63 HÀNG ĐÀO VỚI NGUYÊN ĐƠN LÀ CHỊ ĐÀO KIM YÊN

 

Kính thưa HĐXX sơ thẩm!

Tôi là luật sư Phan Thị Hương Thủy thuộc VPLS Hoàng Long (Đoàn luật sư TP. HN) xin trình bày quan điểm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Nguyễn Thúy Loan và bà Nguyễn Thị Liên trong vụ án dân sự tranh chấp HĐMB nhà 63 Hàng Đào với NĐ là chị Đào Kim Yên cụ thể như sau:

Thứ nhất: Tóm tắt tranh chấp.

Việc tranh chấp liên quan đến HĐMB nhà 63 Hàng Đào cụ thể là căn nhà 2 tầng có diện tích sàn là 10m2 trong biển số nhà 63 Hàng Đào) giữa NĐ-chị Đào Kim Yên và BĐ-chị Nguyễn Thúy Loan đã xảy ra từ năm 2006 trải qua hai vụ kiện.

-         Vụ kiện thứ 1 vào năm 2006 chị Yên khởi kiện tại Tòa án quận HK đối với BĐ là chị Nguyễn Thúy Loan với yêu cầu khởi kiện như sau: Yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở việc thực hiện quyền chiếm hữu sử dụng hợp pháp nhà 63 Hàng Đào. Căn cứ cho việc kiện là giấy mua bán nhà ngày 27/7/2000 do BĐ là chị Loan viết bán cho vợ chồng chị Yên với giá 70 triệu đồng. Tòa án quận HK đã xác định là vụ án tranh chấp quyền sử dụng nhà và xử chấp nhận yêu cầu của NĐ. Nhưng sau khi chị Loan kháng cáo lên Tòa án HN tại bản án số 46 ngày 27/3/2008 tòa cấp phúc thẩm đã xử bác yêu cầu kiện đòi quyền sử dụng nhà của NĐ vì giấy mua bán nhà giữa hai bên không đúng quy định của pháp luật.

-         Vụ kiện thứ 2 sau khi có bản án phúc thẩm năm 2008 chị Yên lại khởi kiện đối với chị  Loan cũng căn cứ vào giấy mua bán nhà 27/7/2000. Tại QĐ thụ lý vụ án dân sự số 19 ngày 22/4/2008 Tòa án quận HK đã xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện là Tranh chấp HĐMB nhà là đúng pháp luật và thuộc thẩm quyền của tòa án quy định tại khoản 5 điều BLTTDS.

Thứ hai: Các căn cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chị Loan:

2.1. Bản chất của vụ án về trann chấp HĐMB là xem xét HĐ mua bán nhà có tuân theo quy định pháp luật không sau đó mới xem xét đến các quy định của các bên trong HĐMB nếu HĐMB không tuân thủ pháp luật thì tòa án tuyên bố HĐ vô hiệu và xác định lỗi.

Căn cứ giấy mua bán nhà lập ngày 27/7/2000 thì lúc đó Luật nhà ở và Bộ luật dân sự năm 2005 chưa có, nên HĐMB nhà 63 HĐ thuộc sự điều chỉnh của NĐ 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và Bộ luật dân sự năm 1995. Cụ thể như sau:

-         Người có quyền bán nhà là chủ sở hữu nhà

-         Trong trường hợp nhà chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu thì chủ sở hữu phải là người kê khai nhà ở (điều 9 NĐ 60).

-         Quy định về hình thức của HĐMB nhà:  phải bằng văn bản và  được chứng nhận của công chứng nhà nước (điều 443 BLDS 1995)

-         Thủ tục mua bán nhà ở phải đăng ký trước bạ sang tên nhà ở tại cơ quan nhà nươc có thẩm quyền. QSH nhà ở chỉ chuyển tù người bán sang người mua kể từ thời điểm đăng ký sở hữu (điều 444 BLDS).

Đối chiếu vào các quy định pháp luật vào thời điểm đó thì thấy:

-         Căn cứ vào xác nhận của UBND phường Hàng Đào tại đơn của chị Loan và bản án phúc thẩm số 46 thì căn nhà 2 tầng diện tích 10m2 ở trong sân biển số nhà 63 HĐ do bà Nguyễn Thị Liên mẹ chị Loan đứng ra kê khai chứ không phải chị Loan. Do đó bà Liên mới là chủ sở hữu nhà.

-         Căn cứ vào giấy mua bán nhà ngày 27/7/2000 thì không có chữ ký điểm chỉ của bà Liên và trong hồ sơ cũng không có tài liệu nào thể hiện ý kiến của bà Liên biết việc chi Loan viết giấy bán nhà cho chị Yên hoặc sự đồng ý về việc mua bán đó.

-         Tại vụ kiện lần thứ hai, sau khi thụ lý yêu cầu kiện của NĐ tòa án HK đã thông báo cho bà Liên với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan và chị Loan là người đại diện. Căn cứ điều BLTTDS bà Liên có các quyền và nghĩa vụ theo luật định. Và ngày 11/9/2008 bà Liên có đơn yêu cầu độc lập đề nghị tòa án hủy HĐMB nhà 27/7/2000 xác lập giữa chị Loan và chị Yên vì trái pháp luật.

-         HĐMB nhà cũng không có chứng nhận của công chứng nhà nước do đó vi phạm về hình thức.

Hiện nay vụ kiện thứ hai đang được tiến hành theo trình tự sơ thẩm và trong thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật nhà ở năm 2006 có hiệu lực. Các quy định của BLDS năm 2005 về HĐMB nhà ở phù hợp với các quy định này trong BLDS 1995

Khoản 3 Điều 21 Luật nhà ở quy định chỉ có chủ sở hữu có quyền bán nhà theo quy định của pháp luật. Như vậy chi có bà Liên mới có quyền bán nhà. Việc chị Yên xác lập HĐMB với chị Loan là không đúng chủ thể và sau đó không đi chứng nhận công chứng nhà nước HĐ và làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Nếu có đi thì cũng không thực hiện được vì chị Loan không phải là chủ sở hữu nhà.

          Ngày 12/11/2008 Tòa án quận HK đã áp dụng NQ số 01 ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán TANDTC ra QĐ số 514 yêu cầu chị Yên và chị Loan đi thực hiện các thủ tục để hoàn thiện về hình thức hợp đồng HĐMB nhà 63 HĐ theo yêu cầu của chị Yên.

Đối chiếu vào quy định pháp luạt thì thấy QĐ này là không đúng pháp luật vì:

-         Căn cứ khoản 3 điều 21 Luật Nhà ở thì luật chỉ quy định chủ sở hữu là người bán cùng người mua đi hoàn thiện về hình thức HĐMB nhà.

-         Chính vì vậy nên tuy chị Loan và chị Yên có đến Phòng công chứng nhà nước nhưng không được chứng nhận vì chị Loan không phải là chủ nhà. Và cũng không được Văn phòng đăng ký nhà đất của UBND quận HK thực hiện đăng ký quyền sở hữu.

-         Căn cứ quy định tại NQ số 01 mục 2.2 thì: ‘Qúa thời hạn mà họ không đến cơ quan nhà nước để thực hiện các thủ tục để hoàn thiện HĐ thì tòa án tuyên HĐ đó vô hiệu bên có lỗi làm cho HĐ vô hiệu về hình thức mà không thực hiện theo quyết định của tòa án thì phải bổi thường theo quy định của điều 146 BLDS.

Nhưng trong trường hợp này không thuộc quy định nêu trên vì:

-         Chị Loan vẫn chấp hành QĐ của tòa án, tuy trong QĐ quy định thời gian là 1 tháng kể từ khi nhận được quyết định trừ trường hợp bất khả kháng…Vì mẹ chị Loan là bà Liên ốm nên chị Loan ngày 23/7/2009 mới đi được và được chị Yên và tòa án chấp nhận.

-         Nhưng khi chị Loan và chị Yên đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được thực hiện.

Do đó không thể áp dụng điều 146 BLDS để xử lỗi của hai bên được.

Tuy nhiên xét yêu cầu độc lập của bà Liên thì thấy HĐMB ngày 27/7/2000 là vô hiệu cả hình thức lẫn nội dung cụ thể:

-         Chủ thể: chủ sở hữu nhà là bà Liên chứ không phải chị Loan.

-         Hình thức: Khong chứng nhận HĐMB tại công chứng và đăng ký sở hữu theo quy định của pháp luật.

-         Đối tượng cũng không đúng cụ thể: Căn cứ vào giáy bán nhà thì chỉ nói bán căn nhà 10m2…Nhưng căn cứ vào Văn bản số 139A ngày 28/4/209 của Toà án HK Thông báo về kết quả xem xét và thẩm định tại chỗ và định giá thì đối tượng tranh chap là “nhà 2 tầng xây gạch”

-         Cũng tại Văn bản này tòa án cũng xác định căn nhà 2 tầng này do bà Nguyễn Thị Liên đang sử dụng do đó không cần áp dụng quy định tại NQ 01 mục 2.4 về giải quyết hậu quả của HĐMB nhà vô hiệu là buộc bên mua trả lại nhà cho bên bán..vì cả hai bên đều không quản lý nhà mà do chủ sở hữu nhà đang quản lý.

-         Căn cứ vào hồ sơ thì thấy chẳng bên nào gây thiệt hại cho bên nào nên không cần phải giải quyết vấn đề bồi thường theo quy định của NQ 01.

-         Vấn đề tiền mua nhà: chị Yên khai là mua nhà 70 triệu, trong giấy bán nhà này 27/7/2000 có ghi chị Loan đã nhận số tiền này nên nay HĐMB nhà không đúng pháp luật thì chị Loan phải có trách nhiệm trả lại cho chị Yên số tiền đã nhận cũng với lãi suất theo quy định.

Đề nghị của luật sư

Căn cứ vào phân tích nêu trên và các quy định pháp luật viện dẫn tôi đề nghị Tòa án bác yêu cầu kiện của NĐ, hủy giấy mua bán nhà ngày 27/7/2000 và xử lý tiền mua nhà giữa chị Loan và chị Yên theo quy định pháp luật về vay nợ.