Ngày cập nhật: 16/09/2014
Quan điểm luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà Nguyễn Thị Can - Bị đơn trong vụ án yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Mỹ Quang Dung
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc
lập-Tự do- Hạnh phúc
----------------*-----------------
QUAN ĐIỂM BẢO VỆ QUYỀN VÀ LỢI ÍCH
CHO BÀ NGUYỄN THỊ CAN -BỊ ĐƠN TRONG VỤ
ÁN YÊU CẦU
THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VỚI BÀ NGUYỄN MỸ QUANG DUNG
Kính
thưa Hội đồng xét xử
Tôi là luật sư Phan Thị Hương Thủy thuộc Công ty
luật TNHH Hoàng Long –Đoàn luật sư TP. Hà nội xin trình bày quan điểm bảo vệ
cho bà Nguyễn Thị Can như sau:
Theo
đơn khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Mỹ Quang Dung yêu cầu bị đơn là bà
Nguyễn Thị Can phải thực hiện bàn giao ngôi nhà 4 gian trên diện tích 175m2 đất
tại thôn Rích gạo, xã Phù Chẩn, Từ Sơn, Bắc Ninh theo hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ngày 10/9/2003.
Bị
đơn ông Nguyễn Thiện Hồng đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Can không
nhất trí thực hiện hợp đồng mà chỉ đồng ý trả lại 125 triệu đồng cho bà Dung là
một phần tiền nhận chuyển nhượng thanh toán năm 2003.
Như
vậy quan hệ pháp luật của vụ án này là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Tòa án theo quy định tại khoản 5 điều 25 Bộ
luật tố tụng dân sự.
1-Trước hết
cần xem xét về thời hiệu khởi kiện:
Căn cứ điều 427 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Thời
hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự là 2 năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp
của cá nhân…bị xâm phạm”. Vì hợp đồng chuyển nhượng được xác lập trước khi Bộ
luật dân sự có hiệu lực nên căn cứ điều 1
Nghị quyết số 45/2005/QH11 của Quốc hội ngày 14/6/2005 quy định thời
điểm có hiệu lực của Bộ luật dân sự là ngày 1/1/2006. Điểm a khoản 2 điều này
quy định đối với các giao dịch dân sự được xác lập trước khi Bộ luật dân sự này
có hiệu lực mà có nội dung hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự
thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự.
Như
vậy thời hiệu khởi kiện được tính từ 1/1/2006 đến hết ngày 1/1/2008.
2- Tiếp theo
là xác định về lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng không thực hiện được.
2.1. Cần phải xác định giữa hai bên đã giao kết mấy hợp đồng liên quan đến việc chuyển
nhượng đất đai:
Cả nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất là có 3 hợp
đồng được ký kết liên quan đến việc chuyển nhượng đất gồm:
+Hợp
đồng chính ngày 24/8/2003: Theo giấy chuyển nhượng nhà đất ngày 24/8/2003 có
nội dung: Bà Can bán cho bà Dung phần đất nêu trên có diện tích khoảng 184m2
với giá 330 triệu, đặt cọc 25 triệu, khi nào bên Bán giao bản pho to hợp đồng
có xác nhận của xã thì giao nốt tiền. Trong hợp đồng quy định việc lập hợp đồng
tại xã chỉ ghi tiền là 40 triệu.
-
Thửa đất mà bà
Can bán cho bà Dung có tứ cận như sau:
-
Phía Bắc (trước
mặt) là đường làng
-
Phía Nam (đằng sau) giáp đất nhà ông
Hoằng
-
Phía tây (tay
trái) giáp đất nhà ông Hy
-
Phía đông (tay
phải) giáp phần đất còn lại của bà Can
+Hợp
đồng sửa đổi ngày 10/9/2003: Hợp đồng ngày 18/9/2003: Văn bản thỏa thuận bổ
sung với nội dung:
Thay
đổi diện tích 184m2 ban đầu thành 175 m2 từ đó số tiền lần 2 mà bà Dungphải trả là 313.775.000 đồng (làm tròn
là 313.800.000 đồng).
Đồng
thời vẽ sơ đồi kèm theo như sau:
-
Phía Bắc (trước
mặt) là đường làng có chiều rộng 9,55m
-
Phía Nam (đằng sau) giáp đất nhà ông
Hoằng có chiều rộng 9,55m
-
Phía tây (tay
trái) giáp đất nhà ông Hy (có chiều dài 18,56m)
-
Phía đông (tay
phải) giáp phần đất còn lại của bà Can (có chiều dài 18,5m2)
-
Tổng diện tích
175,2m2.
+
Hợp đồng ra xã chứng thực: tuy là đề ngày 10/9/2003 nhưng thực tế là ngày
23/9/2003 nhưng hai bên thống nhất không tranh chấp về ngày ghi trên hợp
Căn
cứ khoản 2 điều 423 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “ Trong trường hợp
Hợp
đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép
thì việc sửa đổi hợp đồng phải tuân theo hình thức đó”. Do đó cần xác định chỉ
có 3 hơp đồng nêu trên điều chỉnh thỏa thuận của các bên về việc chuyển nhượng
nhà đất.
2.2. Vấn đề tiếp theo cần xác định hai bên thực hiện theo hợp đồng nào:
Căn cứ nội dung của 3 bản hợp đồng nêu trên thì thấy
thực hiện cả 3 hợp đồng: trong đó: hợp đồng ngày 24/8/2003 là hợp đồng chính,
hợp đồng 18/9/2003 là hợp đồng sửa đổi (về diện tích chuyển nhượng, kích thước,
số tiền chuyển nhượng, tiến độ thanh toán) và hợp đồng ngày 10/9/2003 là hợp
đồng bắt buộc về mặt hình thức theo quy định của Luật đất đai.
Do đó yêu cầu của nguyên đơn chỉ đề nghị Tòa án buộc
bị đơn phải thực hiện theo Hợp đồng ngày 10/9/2003 là không đúng mà là phải cả
3 hợp đồng.
Căn
cứ khoản 2 điều 401 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất
lập giữa hai bên là phù hợp quy định của luật đất đai về hình thức.
2.3. Đánh
giá về việc thực hiện nghĩa vụ của các bên như sau:
Vì
tính chất hợp đồng là hợp đồng song vụ theo quy định tại khoản 1 điều 406 Bộ
luật dân sự tức là mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau: Cụ thể bên mua đặt cọc
để bên bán làm thủ tục chuyển nhượng tại xã, rồi bên mua thực hiện thanh toán
để bên bán bàn giao nhà đất cho bên mua.
*Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (bị đơn):
phải làm thủ tục chuyển nhượng tại UBND xã Phù Chẩn và thị xã Từ Sơn và bàn
giao nhà đất. Trong đó nghĩa vụ làm thủ tục tại UBND xã và huyện là quan trọng
nhất. Điều kiện để bên bán thực hiện nghĩa vụ này là bên mua phải đặt cọc (ngày
24/8/2003 bên mua đa đặt cọc 25 triệu). Còn nghĩa vụ bàn giao nhà đất cũng đòi
hỏi điều kiện đó là bên mua phải thực hiện thanh toán theo quy định (sau khi
xong thủ tục tại xã phải thanh toán 260 triệu).
Bên
nguyên đơn có đưa ra lý do là bên bán phải lấy xác nhận không tranh chấp của
các hộ liền kề. Thực ra yêu cầu này không phải là chủ yếu vì nếu hợp đồng
chuyển nhượng đã được UBND cấp có thẩm quyền xác nhận thì đồng nghĩa với việc
đã đảm bảo điều kiện không có tranh chấp về ranh giới, mốc giới với hàng xóm.
Trên thực tế có nhiều trường hợp dù có xác nhận không có tranh chấp của hàng
xóm liền kề nhưng hợp đồng chuyển nhượng không được chính quyền nhân dân địa
phương xác nhận. Mà người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mục đích cuối
cùng chỉ muốn được công nhận về mặt nhà nước đối với đất do mình được nhận
chuyển nhượng thông qua mua bán.
Căn cứ vào hồ sơ và sự thửa nhận của hai bên thì hợp
đồng chuyển nhượng 175m2 giữa bà Can cho bà Dung đã được UBND xã Phù Chẩn xác
nhận vào ngày 23/9/2003 (tuy là đề ngày
10/9/2003) và được UBND thị xã Từ Sơn
xác nhận vào ngày 29/10/2003.
Như
vậy kể từ ngày 29/10/3003 bên bị đơn đã thực hiện nghĩa vụ theo quy định của
hợp đồng và phù hợp với pháp luật về đất đai.
Còn nghĩa vụ bàn giao nhà đất chưa thực hiện vì bên
mua chưa thực hiện thanh toán theo quy định của hợp đồng ngày 18/9/2003.
*Nghĩa vụ
của bên nhận chuyển nhượng (bên nguyên đơn): Thanh toán tiền và nhận bàn giao nhà đất. Theo hồ sơ và lời thừa nhận
của đại diện nguyên đơn thì bên mua mới thực hiện nghĩa vụ đặt cọc (25 triệu)
còn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại hợp đồng ngày
18/9/2003 là thanh toán 260 triệu khi bên bán xong thủ tục tại xã. Nhưng bên mua vào ngày 23/9/2003 mới thanh
toán 100 triệu. Thiếu 160 triệu theo
thỏa thuận.
Trong quá trình này bà Can đã thực hiện gửi đơn ra xã
yêu cầu giải quyết tranh chấp với ông Hoằng đằng sau nhà theo Biên bản làm việc
ngày 11/10/2003 và ngày 15/10/2003 UBND xã đã tiến hành giải quyết theo đơn của
bà Can và kết luận: ranh giới hai nhà bà Can và nhà ông Hoằng (ở đằng sau) không
có tranh chấp xẩy ra và sử dụng ổn định từ lâu.
Sau đó ngày 29/10/2003 bên bán đã làm xong thủ tục tại
thị xã Từ Sơn nhưng bên mua cũng không thanh toán hết tiền như quy định.
Trong suốt quá trình từ 2003 đến 2011 bên bán khiếu
nại về nhiều vấn đề ngoài thỏa thuận của hai bên ví dụ: yêu cầu chữ ký của các
hộ liền kề. Yêu cầu này là không cần thiết vì đã có UBND xã xác nhận vào hợp
đồng chuyển nhượng; yêu cầu bên bán phải lùi tường ở phía ngoài giáp đường vào
1 mét. Yêu cầu này cũng vô lý vì bức tường giáp đường là có từ năm 1962 đã tồn
tại nên không thể buộc 1 cách vô lý như vậy. Yêu cầu về đo lại đất vì cho là
bên bán lấn đất công. Yêu cầu này là vô lý vì UBND xã đã xác nhận về diện tích
chuyển nhượng nên yêu cầu này ngoài phạm vi hợp đồng.
Bị đơn có ý kiến những yêu cầu vô lý mà nguyên đơn đưa
ra chỉ nhằm mục đích không muốn trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận là có cơ
sở.
-Căn cứ vào hồ sơ có thấy các biên bản của thanh tra
giải quyết đơn khiếu nại của vợ chồng bà Dung, ông Cường, văn bản của Hợp tác
xã trả lời đơn của bà Dung, ông Cường…
Ví
dụ:
-
Đầu tiên bà Dung
thắc mắc về việc đường dây diện của xóm chạy sắt vào căn nhà cấp 4 trên phần
đất mua của bà Can.
(Căn cứ đơn đề nghị cùa bà Dung hỏi xã xem mốc giới của bà Can có phải lùi lại
cách xa đường dây diện không. Ngày HTX nông nghiệp cùa xã đã có văn bản trả
lời: phần đất của bà Can là sử dụng ổn định, đường dây hạ thế đi qua sát nhà đã
ổn định từ năm 1970. Nếu xây dựng mới nhà ở thì phải cách đường dây điện 1,5m
để an toàn. Tức là không xác định mốc giới
đất bà Can phải thụt vào cách đường dây điện 1,5m).
-
Sau đó bà Dung và
chồng là ông Cường liên tiếp có đơn khiếu nại gửi xã và huyện về việc bà Can
lấn chiếm đất công và yêu cầu phải xác định lại diện tích đất của bà Can.
-
Thanh tra huyện
đã phải tiến hành thụ lý đơn khiếu nại của vợ chồng bà Dung để giải quyết là
theo quy định của Luật khiếu nại tố cáo và có mời bà Can đến . Cuối cùng thì
biên bản thanh tra cũng chỉ quy định thâm quyền giải quyết là tòa án vì liên
quan đến tranh chấp HĐ CN ASD đất. Ngày 10/9/2007 Thanh tra huyện Từ sơn gửi
văn bản số 51 có kết luận: bản chất tranh chap của bà Dung với bà Can là liên
quan đến giá cả và diện tích đất ở nên thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.
-
Nếu tính ngày
10/9/2007 là ngày bắt đầu thời hiệu thì đến hết ngày 10/9/2009 bà Dung hết
quyền khởi kiện ra tòa án.
4. Tóm lại quan điểm của luật sư là phía bên bán đã
thục hiện đúng nghĩa vụ còn bên mua không thực hiện và có lỗi hoàn toàn trong
việc làm cho hợp đồng khong thực hiện được cụ thể:
- Theo quy định của HĐ 24/8/2003 bên mua phải mua
184m2 với số tiền là 330 tr. Nhưng sau khi bên bán làm xong thủ tục tại xã thì
lại đề nghị điều chỉnh bớt đi chỉ còn 174m2 với giá 313 tr.
- Theo quy định bên mua phải thanh toán 260 tr khi bên
bán xong thủ tục tại xã nhưng bên mua chỉ mới thanh toán 100 tr .
- Bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán từ 2003
đến nay bằng cách đưa ra nhiều yêu cầu mà hai bên không thỏa thuận như:
+Yêu cầu bên bán phải giải quyết tranh chấp đất với
ông Hoằng-bên bán đã thực hiện xong (Ngày 15/10/2003 UBND xã đã tiến hành giải
quyết theo đơn của bà Can và kết luận: ranh giới hai nhà bà Can và nhà ông
Hoằng (ở đằng sau) không có tranh chấp xẩy ra và sử dụng ổn định từ lâu).
+Yêu cầu bên bán phải lấy chữ ký của các hộ liền
kề mặc dù đã được xã và huyên xác nhận
thủ tục chuyển nhượng-bên bán cũng đã thực hiện xong.(Ngày 15/7/2002 bà Can đã
lấy được chữ ký xác nhận ran giới của ông Hoằng (đằng sau). Ông Hy (tay trái).
Nhưng bà Dung vẫn chưa thanh toán tiền mà tiếp tục
khiếu nại ra thanh tra huyện Từ Sơn. Năm 2007 trước việc khiếu nại của bà Dung,
thanh tra huyện Từ sơn đã tiến hành thanh tra và đã có Kết luận thanh
tra với nội dung: đất nhà bà Can đủ điều kiện chuyển nhượng
Đó là lý do bên bị đơn cho rằng lý do bà Dung vân
không thực hiện thanh toán hết vì lúc bà Dung đặt cọc mua là đất sốt nhưng sau
đó trở lại bình thường nên bà Dung chưa tìm được khách mua nên không có tiền
thanh toán tiếp cho nhà bà Can. Nên mới tìm nhiều lý do để trì hoãn việc thanh
toán hết tiền.
Do vậy đến nay bên mua khởi kiện đòi bên bán phải thực
hiện bàn giao nhà đất với giá năm 2003 là không có căn cứ.
Còn phía bà Can ý kiến đối với đơn kiện của bà Dung
như sau:
Đề nghị tòa án bác yêu cầu đòi tiếp tục thực hiện hợp
đồng của nguyên đơn vì :
-
Bên Nguyên hết
thời hiệu kiện tranh chấp quyền sử dụng đất. Thời điểm là ngày 10/9/2007.
-
Mặt khác bên Bị
đang cầm 125 triệu của Nguyên và đồng ý trả cho bên Bị bất cứ lúc nào. Và bên
Bán cũng đã nhiều lần gọi bên Mua về để giải quyết chấm dứt HĐ và trả lại tiền
nhưng bên Mua lần lữa không về.
-
Về lỗi: thực ra
hai bên chưa thực hiện xong thủ tục mua bán, đối với bên bán sau khi làm thủ
tục tại xã thì bên Mua thanh toán hêt tiền thì mới tiếp tuc làm thủ tục tại
huyện. Do bên Mua không làm nên bên Bán cũng không làm nên lỗi của bên Bán là
hậu quả của lỗi của bên Mua gây ra.
Hà nội, ngày 24 tháng 01 năm
2013
Luật sư
(Đã ký)
Phan Thị Hương Thủy