Tư vấn về quyền mở cửa để đi ra bất động sản liền kề

Ngày cập nhật: 11/06/2014
Tháng 5 năm 2011 các ông bà Chu Thị Loan, Mai Thị Sáu, Vũ Thị Bé, Nguyễn Văn Phong cùng trú tại ngõ 1 tổ 25 phố Phú Viên, phường Bồ Đề, quận Long Biên, thành phố Hà Nội làm Đơn đề nghị tư vấn về quyền mở cửa đi ra bất động sản liền kề

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc Lập – Tự do – Hạnh Phúc

---------------***----------------

Hà Nội, ngày 30 tháng 5 năm 2011.

 

BẢN TƯ VẤN PHÁP LUẬT

V/v. Quyền mở cửa để đi ra bất động sản liền kề


Kính gửi: CÁC ÔNG BÀ

            Chu Thị Loan, Mai Thị Sáu, Vũ Thị Bé, Nguyễn Văn Phong

 Cùng trú tại: Ngõ 1, tổ 25,  phố Phú Viên, phường Bồ Đề, quận Long   Biên, thành phố Hà Nội

Căn cứ Đơn đề nghị tư vấn của các ông bà do bà Chu Thị Loan làm đại diện, căn cứ các tài liệu cung cấp cho luật sư bao gồm:

-Sơ đồ hiện trạng thửa đất của gia đình bà Chu Thị Loan lập ngày 14/6/2002 giữa UBND xã Bồ Đề và Công ty Cầu 12 tại địa chỉ : Cụm 5, thôn Phú Viên, xã Bồ Đề, huyện Gia lâm, thành phố Hà Nội

-Sơ đồ hiện trạng khu dân cư tập thể Công ty Cầu 12 gồm 10 dãy nhà tại địa chỉ Cụm 5-Phú Viên-Bồ Đề -Gia lâm- Hà Nội lập giữa UBND xã Bồ Đề và Công ty Cầu 12 ngày 23/12/2003.

-Quyết định số 03/HCQT ngày 4/01/2005 của Giám đốc Công ty Cầu 12 –Tổng công ty xây dựng công trình giao thông I về phân một gian nhà cấp 4 trong khu tập thể Công ty Cầu 12 cho bà Chu Thị Loan tại tổ 2 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội.

-Biên bản họp dãy nhà của bà Chu Thị Loan, bà Mai Thị Sáu, bà Vũ Thị Bé, ông Nguyễn Văn Phong ngày 06/06/1990.

-Đơn xin xác nhận của các ông bà có tên trên đây ngày 15/5/2011 có xác nhận của Tổ trưởng Tổ liên gia 6, Tổ trưởng tổ dân phố 25 phường Bồ Đề về lối đi chung thuộc quyền sở hữu của 4 hộ gia đình và không có tranh chấp với các hộ liền kề

-Giấy xác nhận ngày 24/5/2011 của bà Vũ Thị Phúc-chủ nhà đã bán gian nhà tập thể cho ông Nguyễn Mạnh Thưởng xác nhận  gian nhà của bà có lối đi ra đường ở phía trước nhà. 

Sau khi nghiên cứu các tài liệu nêu trên, Công ty luật TNHH Hoàng Long xin tư vấn như sau:

1.      Về nguồn gốc nhà đất của bốn hộ gia đình nêu trên:

Theo đơn trình bày thì bà Chu Thị Loan, bà Mai Thị Sáu, bà Vũ Thị Bé, ông Nguyễn Văn Phong nguyên là các công nhân của Công ty Cầu 12 thuộc Tổng công ty xây dựng công trình giao thông I được Công ty phân nhà tập thể ở tại địa chỉ cụm 5-Phú Viên-Bồ Đề-Long Biên- Hà Nội từ năm 1983 để phục vụ cho việc xây dựng cầu Chương Dương và các công trình xây dựng giao thông ở Thủ đô Hà Nội (nay là tổ 25, phố Phú Viên, phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội).

Theo đơn trình bày của bà Chu Thị Loan: nguyên thủy dãy nhà của họ quay mặt ra hướng Tây có lối đi ở giữa dãy nhà và dãy bếp. Năm 1990 nhân việc gia đình ông Phong xây nhà, 4 hộ gia đình quyết định chuyển hướng quay mặt ra hướng Nam cho mát. Tại Biên bản họp dãy nhà của bà Chu Thị Loan, bà Mai Thị Sáu, bà Vũ Thị Bé, ông Nguyễn Văn Phong ngày 06/06/1990 có nội dung chuyển hướng nhà từ hướng Tây sang hướng Nam và mỗi hộ lùi lại 1,4m để làm lôi đi chung ra đường ven đê. Sau này các hộ gia đình đã lần lượt xây nhà ở và cùng sử dụng chung con ngõ có diện tích 24m2 (kích thước 1,4mx 17,26m).

Theo Sơ đồ hiện trạng khu dân cư tập thể Công ty Cầu 12 gồm 10 dãy nhà tại địa chỉ Cụm 5-Phú Viên-Bồ Đề -Gia lâm- Hà Nội lập giữa UBND xã Bồ Đề và Công ty Cầu 12 ngày 23/12/2003 thì khu tập thể của Công ty có 10 dãy nhà mỗi dãy nhà gồm lối đi riêng ra đường ven đê. Dãy nhà của 4 hộ gia đình là dãy thứ 4 tính từ đường vào Đền Ghềnh có lối đi chung 24m2 để đi ra đường ven đê. Lối đi chung có đặc điểm là ngõ cụt do vị trí nhà bà Loan ở trong cùng giáp  bức tường của Công ty Muối xây từ năm 1983.

Vị trí của nhà bà Loan trong dãy nhà theo thứ tự tính từ đường vào gồm: 1-hộ gia đình bà Định (chồng là Nguyễn Văn Phong), 2- hộ gia đình bà Vũ Thị Bé, 3-hộ gia đình bà Mai Thị Sáu, 4- hộ gia đình ông Lữ (có vợ là bà Chu Thị Loan) ở trong cùng. Địa chỉ hiện nay là các số nhà 28, 26, 24 và 22, Tổ 25 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội.

Tại Sơ đồ hiện trạng thửa đất của gia đình bà Chu Thị Loan lập ngày 14/6/2002 giữa UBND xã Bồ Đề và Công ty Cầu 12 tại địa chỉ : Cụm 5, thôn Phú Viên, xã Bồ Đề, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội đã xác nhận: “Nguồn gốc sử dụng phần đất của gia đình bà Chu Thị Loan sử dụng ổn định làm nhà ở từ tháng 3 năm 1983 đến nay hiện sử dụng không có tranh chấp khiếu kiện gì” Trong đó thể hiện vị trí đất của bà Loan ở trong cùng dãy nhà có tứ cận như sau:

- Phía trước nhà giáp ngõ đi chung (của bốn hộ) và phía sau nhà bà Phúc ( ký hiệu +2-3= 3,45m). Gian nhà bà Phúc xây từ năm 1990 có mở 1 cửa sổ mở nhìn vào nhà của bà Loan.

- Đằng sau giáp ngõ đi chung của dãy phía sau và giáp nhà bà Nga ở dãy thứ 3 (ký hiệu +4-1= 3,4m)

- Bên tay trái giáp nhà bà Sáu ( ký hiệu +1-2= 10,9m)

- Bên tay phải trong cùng giáp bức tường của Công ty Muối xây từ năm 1983 ( ký hiệu +3-4= 11,1m)

Do ngõ đi chung của 4 hộ là ngõ cụt, nhà bà Loan ở phía trong cùng nên phần lối đi trước nhà bà Loan cũng chính là phần sân có diện tích 3,45m2 thuộc quyền sở hữu của nhà bà Loan sử dụng ổn định từ năm 1990. Để đảm bảo an ninh bà Loan đã làm cửa sắt ra vào phần sân có kích thước cao 2m rộng 1m ngăn cách với phần còn lại của lối đi chung.

Căn cứ xác nhận của Tổ trưởng Tổ liên gia 6, Tổ trưởng tổ dân phố 25 phường Bồ Đề về lối đi chung thuộc quyền sở hữu của 4 hộ gia đình và không có tranh chấp với các hộ liền kề (bao gồm cả phần lối đi chung trước mặt nhà bà Loan).

Căn cứ Quyết định số 03/HCQT ngày 4/01/2005 của Giám đốc Công ty Cầu 12 –Tổng công ty xây dựng công trình giao thông I thì gia đình bà Chu Thị Loan được Công ty chính thức phân cho ở tại gian nhà cấp 4 trong khu tập thể Công ty Cầu 12 cho bà Chu Thị Loan tại tổ 2 phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội với hiện trạng đất như nêu tại Sơ đồ hiện trạng thửa đất lập ngày 14/6/2002 (bao gồm cả phần sân trước mặt ngôi nhà 3 tầng của bà Loan xây năm 2010). Trong quyết định nêu rõ bà Loan phải có trách nhiệm nộp tiển sử dụng đất hàng năm theo quy định đối với diện tích sử dụng.

Phần đất này có hiện trạng giáp phía sau gian nhà bà Phúc xây từ năm 1990 nên có mở 1 cửa sổ mở nhìn vào nhà của bà Loan. Năm 2007 bà Phúc bán căn nhà cho ông Nguyễn Mạnh Thưởng.

Theo đơn trình bày của bà Loan: Trước mặt bốn gian nhà của các ông bà nêu trên là tập thể nhà 38/1 tổ 25 của bà Vũ Thị Phúc, nhà bà Phúc có lối đi chung với nhà bà Tình, bà Hương từ năm 1983. Năm 2007, bà Phúc bán gian nhà này cho ông Nguyễn Mạnh Thưởng. Năm 2011, ông Thưởng muốn trổ cửa ra vào ở phía sau nhà ra phần đường đi chung của bốn hộ gia đình nêu trên.

Căn cứ giấy xác nhận viết tay đề ngày 24/5/2011 của bà Vũ Thị Phúc có nội dung sau:

“ Tên tôi là Vũ Thị Phúc, năm sinh 1962, số CMND: 012964054 cấp ngày 17/4/2007 địa chỉ: Phường Yên sở, quận Hoàng Mai, Hà Nôi. Làm giấy xin xác nhận một việc như sau: Tôi nguyên là công nhân Công ty Cầu 12. Năm 1983 tôi được Công ty phân 1 gian nhà tại khu tập thể Cầu 12 nay thuộc tổ 25 phố Phú Viên, phường Bồ Đề. Năm 2007 tôi đã bán căn nhà trên cho ông Thưởng –gian nhà trên có đường đi vào nhà cùng chung với 4 hộ gia đình: bà Tình bà Hương. Phía sau nhà tôi đã làm hết phần đất được phân và không có lối đi ra phía sau giáp 4 hộ gia đình của dãy liền kề là chị Chu Thị Loan, Mai Thị Sáu, Vũ Thị Bé, Nguyễn Văn Phong. Tôi xác nhận nhà của tôi bán cho ông Thưởng không có lối đi chung với bốn hộ gia đình nói trên. Tôi cam đoan xác nhận của tôi là hoàn toàn đúng”.

Theo yêu cầu của các ông bà đề nghị luật sư tư vấn pháp luật xem ông Thưởng có quyền trổ cửa đi ra phía sau nhà để sử dụng ngõ đi chung của 4 gia đình bà Loan, bà Bé, bà Sáu, ông Phong hay không.

2- Các quy định pháp luật dân sự về quyền mở cửa ra vào sang bất động sản liền kề:

Muốn xác định tính hợp pháp của việc ông Thưởng trổ cửa ra vào ở phần đường đi chung của 04 gia đình ông bà cần phải căn cứ vào các quyền của người có bất động sản liền kề được quy định tại Chương XXVI của Bộ luật dân sự năm 2005. Chúng tôi thấy rằng ông Thưởng không có quyền mở cửa đi ra phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Loan để sử dụng lối đi chung thuộc quyền sở hữu của bốn hộ gia đình bà Loan, bà Bé, bà Sáu, ông Phong vì các lý do sau:

- Thứ nhất: Vì ngõ đi chung (diện tích 24 m2 )sử dụng làm lối đi chung thuộc sở hữu chung của 4 hộ gia đình bà Loan, bà Bé, bà Sáu, ông Phong. Nguồn gốc đất này là do bốn gia đình ông bà thỏa thuận nhất trí cắt từ phần diện tích đất riêng mà gia đình các ông bà được Công ty Cầu 12 chia cho để làm lối đi chung của bốn nhà

Căn cứ Điều 214 Bộ luật dân sự quy định: “Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung”, nên con ngõ này thuộc sở hữu chung của 4 hộ gia đình nói trên và chỉ có họ mới có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với phần tài sản chung này theo các quy định tại các Điều 221, 222 và 223 Bộ luật dân sự

Căn cứ Điều 215 Bộ luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu chung được xác lập theo thỏa thuận của các chủ sở hữu, theo quy định của pháp luật hoặc theo tập quán” thì căn cứ Biên bản họp ngày 6/6/1990 bốn hộ gia đình đã thống nhất sử dụng phần diện tích đất 24m2 dùng để làm lối đi chung cho bốn hộ. Nếu ông Thưởng muốn được sử dụng lối đi chung này thì phải có sự đồng ý của bốn hộ. Nhưng căn cứ vào đơn trình bày của bốn hộ thì họ không muốn cho ông Thưởng sử dụng lối đi này.

- Thứ hai: Theo xác nhận của bà Vũ Thị Phúc-người đã bán gian nhà cho ông Thưởng thì ông Thưởng đã có một lối đi chung với lối vào của nhà bà Tình và bà Hương, lối đi này vẫn được sử dụng hợp pháp và ổn định từ năm 1983. Khi ông Thưởng mua căn nhà này của bà Phúc thì ông Thưởng có quyền tiếp tục sử dụng lối đi chung này theo quy định tại Khoản 2 Điều 274 Bộ luật dân sự: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”. Theo đơn trình bày của bà Loan thì hiện nay ông Thưởng vẫn đang tiếp tục sử dụng lối đi này để vào nhà nhưng vẫn muốn mở cửa ra phía sau để sử dụng lối đi của bốn hộ.

Căn cứ Khoản 1 Điều 275 Bộ luật dân sự quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.”Điều 273 Bộ luật dân sự quy định: “Chủ sở hữu nhà, ngườ i sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi... nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”, thì ông Thưởng không có quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, tức là không có quyền sử dụng phần đường đi chung của bốn nhà ông bà. Ông Thưởng chỉ có quyền yêu cầu mở lối đi ra bất động sản liền kề là nhà bà Loan và để sử dụng lối đi chung của bốn hộ nói trên trong trường hợp ông Thưởng không có lối đi ra đường và phải đền bù cho bốn hộ gia đình theo thỏa thuận với họ.

- Thứ ba: Theo xác nhận của bà Vũ Thị Phúc, vì căn nhà mà ông Thưởng mua của bà Phúc trước đây đã được bà Phúc xây hết diện tích và đã mở cửa sổ nhìn sang phần sân nhà bà Loan. Căn cứ vào Khoản 1 Ðiều 271 Bộ luật dân sự về Hạn chế quyền trổ cửa quy định: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng” và Khoản 6 Điều 10 Luật xây dưng năm 2003 quy định: một trong các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng đó là: “Cơi nới, lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố”.

Do đó hiện trạng hiện nay phía sau nhà của ông Thưởng có cửa sổ mở nhìn vào nhà bà Loan, đó là do lịch sử để lại là nhà bà Phúc đã xây dựng từ trước. Nhưng sau này khi ông Thưởng xây lại nhà thì bà Loan có quyền yêu cầu ông Thưởng không được mở cửa sổ nhìn sang nhà bà Loan vì theo các quy định pháp luật vừa viện dẫn, ông Thưởng không có quyền mở cửa sổ quay ra nhà bà Loan có hướng cửa ra vào mở đối diện với cửa sổ nhà ông Thưởng.

3. Quan điểm của luật sư:

- Căn cứ các phân tích nêu trên thì ông Thưởng không có quyền trổ cửa ra vào ở phía sau nhà ra phần đường đi chung của bốn nhà ông bà và cũng không có quyền sử dụng đối với phần đường đi chung này;

- Trường hợp ông Thưởng muốn trổ cửa ra vào ở phía sau nhà ra phần đường đi chung của bốn nhà ông bà thì ông Thưởng phải thỏa thuận, đền bù một khoản tiền tương ứng và được sự đồng ý của các ông bà cũng như chính quyền địa phương.

- Những ý kiến tư vấn của Công ty luật TNHH Hoàng Long chỉ có giá trị trong khuôn khổ những tài liệu do khách hàng cung cấp, khi được cung cấp thêm tài liệu chúng tôi sẽ điều chỉnh bản tư vấn cho phù hợp với tài liệu mới.

 CÔNG TY LUẬT TNHH HOÀNG LONG

 Giám đốc

(Đã ký)

Phan Thị Hương Thủy